Locazioni immobiliari e Sfratti per morosità

Le locazioni immobiliari oltre al vantaggio di poter percepire dei canoni di locazione e pertanto essere anche una fruttuosa forma di investimento, posso anche generare delle problematiche in caso di mancata restituzione dell’immobile locato o del mancato pagamento degli importi convenuti.

Per quanto sopra è previsto dal nostro ordinamento giuridico un procedimento sommario di cognizione (ex artt. 657/669 cpc) allo scopo di far riavere al locatore la disponibilità dell’immobile locato nel minor tempo possibile e costituirsi un titolo da mettere in esecuzione per poter recuperare coattivamente i canoni scaduti. Premesso che i nuovi contratti di locazione ad uso abitativo hanno una durata minima di quattro anni rinnovabili obbligatoriamente per uno stesso periodo, salvo i sette casi determinati dall’art. 3 L. 431/98 (come ad esempio: il locatore abbia bisogno per sé o per la propria famiglia dell’unità immobiliare o quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione) per i quali è possibile rientrare in possesso dell’immobile prima del rinnovo.

Più precisamente, decorso il primo lasso temporale dei primi 4 anni, il locatore può interrompere il rinnovo obbligatorio del contratto di locazione per i secondi 4 anni, provvedendo a mezzo raccomandata a/r a comunicare la disdetta per le soprammenzionate motivazioni al conduttore, almeno 6 mesi prima della scadenza.

Ancora, alla scadenza dei secondi 4 anni, le parti possono sia rinnovare a nuove condizioni oppure rinunciare a rinnovare il contratto, comunicando sempre 6 mesi prima le proprie intenzioni a mezzo raccomandata a/r alla quale l’atra parte potrà rispondere comunicando le proprie intenzioni entro 60 giorni, in mancanza di tale riscontro il contratto si considererà risolto.

Differentemente, nel caso in cui il locatore non comunichi la propria volontà del rinnovare o meno il contratto di locazione, lo stesso si rinnoverà ancora una volta automaticamente, ma soltanto per altri 4 anni all’esito dei quali sarà comunque risolto.

In alternativa alla contrattazione libera, esistono dei contratti il cui contenuto è stabilito dagli accordi tra le organizzazioni dei proprietari e dei conduttori le “locazioni convenzionate” in base ad accordi territoriali in cui ogni comune è diviso in cinque zone: A) centralissima, B) centrale, C) semicentrale, D) periferica, E) agricola e frazioni in cui il contratto non può essere inferiore a 3 + 2 anni.

Nelle locazioni convenzionate sono inoltre previste agevolazioni fiscali volte a favorire la conclusione del contratto e per tutelare maggiormente i conduttori.

Premessa fatta, la Legge prevede tre tipi di azioni possibili per il locatore, da valutare ed intraprendere con il proprio avvocato di fiducia e nei casi in cui ad esempio il conduttore ritardi la restituzione dell’unità immobiliare o non paghi i canoni di locazione e precisamente sono:

  • La Licenza per finita locazione 657 I° cpc, la quale ha efficacia di disdetta della locazione per impedire la rinnovazione tacita del contratto di locazione, vale come condanna futura finalizzata all’ottenimento del titolo esecutivo, concessa anche prima della scadenza ed indipendentemente da un fatto idoneo alla risoluzione. Pertanto è un procedimento diretto ad ottenere quindi la disponibilità immediata dell’immobile alla scadenza del contratto;
  • Lo sfratto per finita locazione, che si intima dopo la scadenza naturale del contratto art. 657 II° c.p.c.. dispone infatti che “il locatore o il concedente può intimare senz’altro lo sfratto purché ovviamente il contratto di locazione non sia tacitamente rinnovato. Anche qui, l’intimazione di sfratto per finita locazione, ha efficacia di disdetta;
  • Lo sfratto per morosità, il quale si intima nel caso di inadempimento al pagamento dei canoni alle scadenze stabilite, oppure secondo una parte della giurisprudenza, anche in caso di mancato pagamento degli oneri accessori convenuti quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone convenuto;

Inoltre, in tale procedimento è possibile valutare assieme al proprio avvocato di fiducia, se per la morosità chiedere anche l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti considerate anche le spese di registrazione.

Il procedimento si introduce con atto di citazione, nel quale l’avvocato specializzato nella materia chiederà per conto del locatore l’intimazione della licenza, lo sfratto per finita locazione o lo sfratto per morosità oltre ovviamente l’intimazione al rilasciare l’immobile libero da persone e cose.

Instaurato così ad esempio il procedimento di sfratto, potrà accadere che all’udienza fissata il locatore non compaia e gli effetti processuali dell’intimazione cessano ed il procedimento di convalida si estingue, salvi alcuni effetti sostanziali, come ad esempio la rinnovazione tacita del contratto.

Oppure, che l’intimato non compare o comparendo non si oppone, pertanto il Giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione, l’apposizione su di essa della formula esecutiva ed anche, se richiesto, del decreto ingiuntivo non opposto oltre alla possibile condanna alle spese processuali dell’intimato.

Tale predetta ordinanza di convalida dello sfratto per morosità, può essere emanata in assenza dell’intimato solo se il locatore dichiara in udienza che la morosità persiste.

Ancora, l’intimato compare all’udienza e chiede il cosiddetto “termine di grazia” vale a dire un periodo per poter sanare la sua morosità (possibilità ammessa solo nelle locazioni ad uso abitativo a differenza di quelle commerciali) tale richiesta è ormai di uso comune più che una vera e propria previsione normativa che comunque fonda un suo riferimento nell’art. 55 della L 392/1978 Legge sull’equo canone.

Il Giudice può comunque concedere al conduttore, un termine non superiore a 90 giorni al fine di sanare la morosità e nei casi in cui l’inadempienza, non superi le due mensilità, ed è dovuta alle precarie condizioni economiche del conduttore, causate da disoccupazione, malattia il termine di grazia sarà di 120 giorni. Si rende comunque noto che tale sanatoria della morosità potrà avvenire per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio.

Infine, può accadere che l’intimato compare all’udienza e si oppone alla convalida dello sfratto, trasformando il procedimento da sommario ad ordinario, ma se le eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice su istanza del locatore se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza (provvisoria) non impugnabile di rilascio immediatamente esecutiva, riservandosi di esaminare le eccezioni del conduttore e darne eventualmente atto nella sentenza definitiva.

Nell’ipotesi di cui sopra ovvero nell’opposizione alla convalida di sfratto per morosità, può avvenire che il convenuto neghi la propria morosità contestando l’ammontare della somma pretesa. Pertanto il Giudice potrà disporre con ordinanza il pagamento delle somme non contestate, entro il termine non superiore a 20 giorni, e se il pagamento non avviene in questo termine il giudice convalida l’intimazione di sfratto con eventuale decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti. Altresì, avvenuto il pagamento nei termini di cui sopra il giudizio proseguirà nel merito per quanto contestato e l’eventuale risoluzione del contratto di locazione.

Altresì, nel caso di un contratto di locazione ad uso commerciale, è sempre possibile richiedere al Giudice qualora il conduttore non provveda ad adempiere al pagamento dei canoni mensili concordati, possibilità concessa anche quando si verifica il mancato versamento delle spese condominiali.

Per quanto attiene il contratto di locazione ad uso commerciale, occorre precisare che segue le regole dell’uso abitativo, ad eccezione ad esempio il locatore non ha la possibilità di cancellare in giudizio la propria morosità pagando tutti i canoni scaduti, oltre agli oneri accessori, gli interessi e le spese di giudizio e non ha la possibilità di chiedere il termine di grazia.

Ancora per ciò che attiene le tempistiche per gli sfratti in caso di morosità, solitamente se trattasi di una locazione ad uso commerciale sono tendenzialmente più rapide perché non ci sono le problematiche inerenti la condizione personale e familiare, di anzianità, salute ecc, che ovviamente rallentano gli sfratti delle unità immobiliari ad uso abitativo.

Per quanto fino a qui esposto è importante comunque per i proprietari agire subito (anche dopo due soli canoni scaduti) affidandosi ad un avvocato specializzato del settore con lo strumento dello sfratto per finita locazione e morosità, consapevoli che in ogni caso sarà sempre possibile al conduttore offrire il pagamento dei canoni banco iudicis e se non dovesse essere proposto, il locatario avrà il vantaggio di aver risparmiato diversi mesi per poter di ottenere la disponibilità del proprio immobile.

Eviterà infine, inutili ansie, perdite di migliaia di euro in canoni di locazione non pagati, credendo di recuperare un rapporto ormai purtroppo compromesso e di risparmiare l’onorario dell’avvocato, il quale molto spesso vale un solo canone di affitto, oltre all’impagabile propria serenità.