Risarcimento dei danni condominiali da infiltrazioni d’acqua

 

Molto spesso accade se si abita in un condominio, che tornati a casa ci si trova l’appartamento con delle infiltrazioni d’acqua, provocate da rottura di tubazioni condominiali, dall’afflusso di acqua piovana proveniente da parti comuni o terrazzi di proprietà di altri condomini.

La prima difficoltà, è l’individuazione della provenienza dell’infiltrazione d’acqua all’interno del condominio, poiché molto spesso l’acqua entra da una parte si riversa su di una trave per poi fuoriuscire a distanza di metri e pertanto a volte è necessario porre in essere una ricerca del guasto a mezzo di una ispezione nei muri.

Tale attività di cui sopra rappresenta una spesa per il proprietario che andrà purtroppo ad aggiungersi al danno subito alle opere murarie, al contenuto, oltre al disaggio che a volte può tramutarsi in un vero e proprio pregiudizio in danno alla salute.

Pertanto, successivamente occorre individuare il responsabile civile ovvero il soggetto dovuto al risarcimento dei danni da infiltrazioni d’acqua o alla singola unità immobiliare,  che salvo particolari ipotesi, è il condominio poiché è tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio intendendosi per tale, preliminarmente, il dovere di provvedere immediatamente ad eseguire i lavori di ripristino, del risarcimento sei danni ai rivestimenti, agli intonaci ed al contenuto.

Inoltre, buona parte delle giurisprudenza ha ritenuto risarcibile anche l’affitto di una diversa unità immobiliare per il tempo necessario alle riparazioni, “…quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un appartamento che provengono dall’intercapedine tra due edifici che non è stata mai soggetta a manutenzione, il condominio deve risarcire il danno al proprietario di tutti i danni, compresi i costi che il danneggiato abbia dovuto sostenere per prendere in affitto, sia pur temporaneamente, una nuova abitazione, risultando la sua abitazione momentaneamente inservibile.”

Ancora, in via principale se i danni lamentati per la verificata infiltrazione d’acqua dal singolo condomino sui beni di proprietà esclusiva (ovvero alla muratura ed al contenuto) derivano da un difetto proprio di una parte comune dell’edificio, in base all’articolo 2051 cc il risarcimento dei danni subiti attiene al condominio.

Più precisamente, quest’ultimo, nella sua qualità di custode della struttura, deve eliminare il problema rilevato nella cosa propria e risarcire i danni conseguenti come anche il pagamento delle spese eventualmente anticipare a causa dell’inerzia del condominio, ed il danno patito per il mancato godimento del proprio bene per un lungo periodo.

Nel caso ad esempio, del danno da infiltrazioni d’acqua, provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo dovevano risarcire i danni sia il proprietario che il condominio, la oramai datata sentenza delle Sezioni Unite n. 2672 del 1997 aveva stabilito che i : «…i danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura di un terzo residuo».

Oggi, come sancito sempre dalle Sezioni Unite nella recente Sentenza n. 9449 del 10/05/2016, hanno stabilito che: «… in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio…».

In altri casi invece, l’infiltrazione d’acqua può dipendere dalla rete idrica interna dell’unità immobiliare soprastante (ad esempio dei servizi) in questo caso la responsabilità a risarcire tutti i danni subiti a seguito delle infiltrazioni (alla muratura, al contenuto ed al disaggio arrecato) ricadrà esclusivamente sul singolo condomino per omessa o carente manutenzione, non sul condominio.

Nel caso in cui invece, i danni siano provocati da infiltrazioni d’acqua derivanti dalla fognatura è però opportuno verificare preliminarmente se le stesse provengono dalle tubature fognarie condominiali che arrivano sino al punto di innesto con la rete fognaria stradale. Solo nella prima ipotesi il condominio sarà tenuto a risarcire i danni, potendo poi richiedere al costruttore dello stabile la rifusione di quanto corrisposto al singolo condomino danneggiato, se il danno consegue a difetto di costruzione.

Per ciò che attiene la richiesta di risarcimento dei danni sia al condominio che al singolo condomino, occorre inviare quanto prima una formale lettera di messa in mora a mezzo a/r prestando la massima attenzione al contenuto, ai fatti rappresentati ed a tutti i danni richiesti… possibilmente con l’aiuto di un avvocato esperto del settore, costituirsi subito delle prove fotografiche poiché l’acqua potrebbe scomparire dal punto di accesso ed attendere la comunicazione per i dovuti riscontri.

Nell’ipotesi migliore, il responsabile civile è coperto per i danni causati da infiltrazione d’acqua da una compagnia di assicurazioni se ha stipulato una idonea polizza, la quale risarcirà i danni subiti per conto del soggetto obbligato al risarcimento, ovviamente all’esito della perizia tecnica di riscontro e dell’accertamento del nesso causale.

Occorre tenere presente, che l’assicurazione che dovrà pagare i danni lo farà avvalendosi di personale altamente qualificato (periti tecnici e liquidatori) i quali provvederanno alla stima ed alla liquidazione del danno, ovviamente cercando di ridurlo al massimo possibile.

Quindi, al fine di instaurare una equilibrata trattativa, è opportuno farsi assistere da chi lo fa per professione come un avvocato specializzato, il quale seguirà il risarcimento del danno da infiltrazione d’acqua dal momento dell’invio della missiva di richiesta di risarcimento danni, a quello della valutazione di tutti quelli risarcibili, dall’affiancamento del perito al momento della stima e nella trattativa dell’importo, nell’esclusivo interesse dell’assistito.

Infatti, pensare di poter formulare una corretta richiesta di risarcimento danni e successivamente trattare un sinistro da soli se non esperti nella materia, per risparmiare l’onorario dell’avvocato, può non portare i risultati sperati e compromettere in maniera irreversibile la pratica. Poiché, valutare tutti i limiti di un risarcimento danni da infiltrazione d’acqua, non è assolutamente semplice come appare, anche perché in molti casi è possibile ottenere ulteriori tipologie di danno magari sconosciute al danneggiato.

Pertanto, spesso la corretta gestione del sinistro (sia se rivolta contro il condominio, un singolo condomino che una compagnia di assicurazioni) porterà certamente ad un risarcimento integrale e congruo, il quale sicuramente vale l’importo corrisposto all’avvocato e la propria serenità nel non dover seguire personalmente una articolata procedura se non la si conosce.