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Sfratto per morosità: quando si può richiedere e come

Dover gestire uno sfratto per morosità è probabilmente un rischio che purtroppo occorre considerare se si intende affittare un immobile, nel caso in cui l’affittuario smetta di pagare il canone di locazione.

 

Il nostro ordinamento prevede che il proprietario (locatore) ha la possibilità di adire il Tribunale per richiedere lo sfratto per diversi motivi: per finita locazione, per necessità, per inadempimento e quando sussistono determinati presupposti per morosità.

 

Di seguito, riassumiamo i punti cardine e le informazioni necessarie per avvalersi del procedimento per la convalida di sfratto, indicando tempi e modi per poter ottenere la restituzione della casa.


Quando si configura lo stato di morosità?

Lo sfratto per morosità è un procedimento speciale che consente al proprietario di casa (locatore) di ottenere il rilascio dell’immobile nel caso di inquilini che interrompono discrezionalmente il pagamento del canone.

L’art. 658 del Codice di Procedura Civile dispone che:

 “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto… anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.

Ovviamente, la richiesta di sfratto per morosità presuppone l’esistenza di poche ma chiare condizioni preliminari:

  1. La registrazione di un regolare contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate;
  2. Il mancato pagamento anche di un solo canone di affitto se presenta un ritardo superiore a 20 giorni;
  3. Il mancato pagamento delle spese condominiali per una somma superiore a 2 mensilità di affitto.

In presenza di questi presupposti, il locatore può far recapitare all’inquilino moroso una lettera di diffida, sollecitando il pagamento di quanto dovuto entro un termine temporale. Davanti a un esito negativo della diffida, si può procedere, rivolgendosi e affidandosi a un avvocato, con la citazione in udienza per il procedimento per la convalida di sfratto presso il Tribunale competente, che è sempre, in questi casi, quello del luogo in cui si trova l’immobile.

Come funziona il procedimento di sfratto per morosità?

Il procedimento di sfratto per morosità è un provvedimento esecutivo, mediante il quale il Giudice stabilisce la risoluzione del contratto di locazione e un termine entro il quale il locatario deve liberare la casa.

Attenzione, all’udienza di convalida dello sfratto si possono verificare tre ipotesi.

  1. L’inquilino si presenta all’udienza e chiede una proroga per saldare l’ammontare dei mancati pagamenti, e il Giudice può concedere fino a un massimo di 90 giorni di proroga, salvo casi di affittuari disoccupati, disabili o con più di 65 anni che hanno diritto a tempi più dilazionati.
  2. L’inquilino moroso presenta opposizione al procedimento di sfratto e il Giudice deve verificare se sussistono i presupposti per accogliere o meno l’istanza di opposizione e nel frattempo, non può convalidare lo sfratto;
  3. L’affittuario (locatario) non si presenta o non si oppone e, pertanto, il Giudice convalida lo sfratto e il procedimento diventa esecutivo.

Motivi per cui è possibile presentare una fondata opposizione allo sfratto

Vi sono circostanze o condizioni che possono consentire all’inquilino di opporsi al provvedimento di sfratto per morosità e laddove appurata la reale esistenza di questi, presentati in forma scritta, il Giudice converte il rito speciale del procedimento di sfratto in rito ordinario, nel quale verranno esaminate nel merito le istanze di opposizione.

I motivi per opporsi allo sfratto per morosità possono essere:

  • Aver sanato la posizione di morosità prima della notifica del procedimento di sfratto;
  • Poter dimostrare l’esistenza di un credito nei confronti del locatore e richiedere la compensazione con quanto dovuto per le mensilità non pagate;
  • Contestare le somme richieste se non conformi a quanto dichiarato nel contratto.

Presupposto essenziale per interrompere la convalida di sfratto è che l’opposizione sia realmente fondata su una prova scritta e pertanto documentabile.

Fase esecutiva dello sfratto per morosità

Con l’ordinanza di convalida emessa dal Giudicante, lo sfratto per morosità diventa esecutivo.

Alla data di esecuzione stabilita dal Giudice, se l’affittuario non avrà ancora liberato l’immobile, gli verrà notificato l’atto di precetto, con il quale si fissano 10 giorni di tempo ancora a disposizione dell’inquilino per rilasciare la casa, pena l’esecuzione forzata con ulteriori spese a suo carico.

Qualora neanche questo termine sia rispettato, ci si rivolge all’Ufficiale Giudiziario per richiedere il preavviso di sfratto, che contiene le indicazioni su giorno e ora in cui si procederà con l’esecuzione forzata.

Per quanto sopra esposto al fine di ottenere il miglior risultato e nel minor tempo possibile, oltre anche al recupero dei canoni scaduti, è consigliabile avvalersi di un esperto nel settore, anche in virtù del fatto che la controparte potrebbe essere consigliata e assistita da un professionista.

Di: Studio Legale Menghetti & Partners

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