In materia di risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, ove il piano di calpestio dello stesso sia in uso esclusivo di uno dei condomini, intervengono le Sezioni Unite della Corte di Cassazione civile con la Sentenza n. 9449 depositata il 10 Maggio 2016, sia in termini di responsabilità che conseguentemente di ripartizione delle spese.
Pertanto, quanto precedentemente stabilito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 2672 del 1997 ovvero che obbligato al risarcimento è il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa, o più precisamente, che i:
“…danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura di un terzo residuo”
oggi appare superato.
Infatti, l’orientamento della Cassazione a seguito delle successive pronunce è mutato, ritenendo opportuno ricondurre il risarcimento del danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare alla responsabilità extracontrattuale ovvero al danno da cose in custodia, ovvero all’articolo 20151 cc. (Cass. n. 7727 del 2000, Cass. n. 15131 del 2001, Cass. n. 642 del 2003, Cass. n. 6376 del 2006).
Nuova sentenza sul risarcimento danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare
Orbene a seguito delle soprammenzionate sentenze, la Cassazione ha cambiato il proprio indirizzo in tema di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà esclusiva, qualificando quale custode e quindi responsabile, il proprietario o comunque il titolare del diritto di utilizzo della superficie ex art. 2051 c.c., ovviamente in concorso con il condominio.
Per quanto sopra, precisano le Sezioni Unite, che si configura anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130 cc I° n. 4, ovvero, nel caso in cui l’assemblea condominiale non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.”
Ovviamente, potrà comunque verificarsi in caso di fatto doloso o colposo del proprietario della superficie del lastrico solare, una esclusiva responsabilità per l’evento dannoso escludendo la responsabilità del condominio che ha provveduto comunque alla corretta manutenzione.
Pertanto, in caso di mancanza di prove sulla esclusiva responsabilità in capo ad un soggetto o all’altro, dovranno ritenersi responsabili in concorso sia il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza, che il condominio secondo la ripartizione ex art 1126 cc.
Quindi in tema di danni da infiltrazioni d’acqua, le sezioni unite, confermano il recente orientamento e stabiliscono che:
“in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cc, sia il condominio, data la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso propria del lastrico solare o della terrazza a livello, ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, I° comma, n. 4, cc) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cc). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi a carico del condominio”.
