La Tabella ripartizione spese condominiali, consultabile in formato PDF al fondo dell’articolo, definisce in modo inequivocabile chi deve pagare cosa, tra locatore e conduttore. Vediamo, nello specifico, da cosa nasce l’esigenza di mettere chiarezza tra le diverse voci di spesa che chi abita effettivamente una casa e chi ne è proprietario devono affrontare.
La ripartizione delle spese condominiali è un aspetto che è bene approfondire sia che ci si trovi nel ruolo di affittuario sia in quello di proprietario.
Anche perché, in caso di assenza di una descrizione dettagliata nel contratto di locazione su chi paga le spese condominiali ordinarie e quelle straordinarie, è opportuno che sia chiara la suddivisione tra le parti a livello di costi per il condominio. Ad esempio, è utile sapere che la riparazione dell’antenna rientra tra le spese ordinarie che deve affrontare l’inquilino, mentre le spese di sostituzione dell’intero impianto spettano al proprietario.
Si possono dunque inserire le specifiche nel contratto di locazione oppure fare riferimento a quanto contiene il Regolamento di Condominio, le norme e gli usi locali. In linea di principio, però, si tiene conto delle linee guida dettate dalla Tabella Ripartizione Spese condominiali, redatta di concerto fra le associazioni di categoria.
Principi generali di ripartizione delle spese condominiali
Generalmente, all’interno dell’organizzazione e gestione condominiale, le regole generali per stabilire la distribuzione delle quote da pagare tra i singoli condomini sono definite a priori, sulla base di tre principi generali:
- Ripartizione in proporzione al valore della proprietà;
- Ripartizione in base all’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni;
- Ripartizione in relazione al godimento che ogni condomino può trarne.
Decisi questi criteri sulle singole unità immobiliari, resta da stabilire chi paga le spese condominiali tra inquilini e proprietari, a chi spetta onorare gli importi riguardanti le spese condominiali ordinarie e su chi gravano quelle straordinarie. La Tabella Ripartizione Spese condominiali rappresenta un ottimo punto di partenza per stabilire le quote da attribuire agli uni e quelle spettanti agli altri.
Chi paga le spese condominiali ordinarie?
Le spese ordinarie condominiali, generalmente, sono da intendersi quelle di conservazione e di piccola manutenzione degli impianti comuni e sono a carico dell’inquilino, così come esplicita anche l’art. 1576 del Codice Civile.
Affinché questi costi siano vincolanti per il conduttore, ossia l’inquilino, la classificazione delle spese condominiali ordinarie deve essere presente nel Regolamento di condominio e spesso viene richiamata nei contratti di locazione. Se ciò non dovesse verificarsi, comunque, si fa affidamento alle norme di legge e agli usi locali. La Disciplina delle locazioni di immobili urbani (Legge 392/78), infatti, elenca nell’art. 9 le spese ordinarie additabili all’inquilino:
- Spese per il servizio di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore;
- Spese relative all’erogazione di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria;
- Spese per lo spurgo delle latrine e dei pozzi neri;
- Spese per la fornitura di altri servizi comuni;
- Spese di portineria (per una quota pari al 90%).
Caratteristiche di questi costi sono la genericità e la prevedibilità dell’intervento da effettuare.
Chi paga le spese condominiali straordinarie?
Le spese condominiali straordinarie, come suggerisce anche il nome, sono rappresentate dagli interventi strutturali necessari all’interno del condominio e sono a carico del proprietario.
Sono le cosiddette spese di proprietà, quelle cioè che riguardano l’installazione di un bene oppure quelle che si rendono doverose per la manutenzione eccezionale degli impianti e delle cose comuni. Così come, per esempio, sono di pertinenza del locatore, eventuali danni causati dalla rottura da tubi o altro con conseguente richiesta di risarcimento danni da infiltrazioni dei vicini di casa lesi.
In sostanza, le spese condominiali straordinarie concentrano tutte le spese affrontate per il mantenimento nel tempo o i miglioramenti delle parti comuni del condominio.
Caratteristiche di questa tipologia sono appunto l’eccezionalità e l’intervento strutturale delle spese.
Tabella Ripartizione Spese Condominiali
Per avere delle indicazioni chiare e, dunque, facilitare la gestione delle spese condominiali e la relativa suddivisione fra proprietari (locatori) e inquilini (conduttori), le organizzazioni di categoria, rispettivamente di proprietari e inquilini, redigono e approvano delle tabelle per la ripartizione delle spese condominiali fondate su principi di equità.
Resta sempre valido il criterio che per essere vincolante, la Tabella Ripartizione Spese condominiali deve essere accettata dall’assemblea condominiale, inserita nel regolamento condominiale e riportata nel singolo contratto di locazione.
In allegato, è possibile consultare la Tabella Ripartizione Spese Condominiali fra Locatore e Conduttore, concordata fra Confedilizia, ossia l’associazione dei proprietari immobiliari, e Sunia, Sicet e Uniat, i sindacati più rappresentativi degli inquilini.
La versione della Tabella Ripartizione Spese condominiali che presentiamo è la tabella integrativa elaborata dal Sicet.
