Lo Studio Legale Menghetti, si occupa con il proprio staff di professionisti anche della gestione del patrimonio immobiliare, al fine di fornire la giusta consulenza ai proprietari di unità immobiliari che intendono metterle a reddito.
Ciò si concretizza nell’individuazione della soluzione più idonea per il proprietario, finalizzata alla massimizzazione dei rendimenti, all’ottimizzazione dei costi, gestione della manutenzione, degli affitti, adempimenti fiscali, legali, oltre che alla valorizzazione degli immobili destinati a case vacanze e a locazioni brevi.
Tale attività oggi, presenta profili giuridici significativamente diversi rispetto ad un tempo e alla locazione tradizionale. Alla maggiore redditività potenziale si affiancano obblighi normativi stringenti, un’esposizione più elevata al rischio di sanzioni e responsabilità specifiche in capo al proprietario.
Lo Studio Legale Menghetti, con sede a Roma, assiste i propri clienti e investitori nell’acquisto di unità immobiliari, oltre che nella gestione legale delle case vacanze, offrendo supporto nella corretta strutturazione dell’attività, nella prevenzione dei rischi e nella tutela del patrimonio immobiliare sotto il profilo civilistico e amministrativo.
Case vacanze e locazioni brevi: inquadramento giuridico
Le locazioni brevi sono disciplinate dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito in L. 96/2017, e si caratterizzano per:
- durata non superiore a 30 giorni;
- stipula da parte di persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
- possibilità di utilizzo di portali telematici e intermediari.
La casa vacanze, può assumere una diversa qualificazione giuridica a seconda delle modalità di gestione, potendo sconfinare in attività di tipo imprenditoriale se svolta in modo organizzato e continuativo.
Differenza tra gestione privata e gestione imprenditoriale
Uno dei profili più delicati riguarda la distinzione tra:
- gestione non imprenditoriale fino a 2 unità;
- gestione imprenditoriale dell’immobile.
Il superamento di determinate soglie (numero di immobili, continuità dell’attività, organizzazione dei servizi) può comportare:
- obbligo di apertura di partita IVA;
- iscrizione al Registro delle Imprese;
- applicazione della normativa in materia di impresa e turismo.
Una errata qualificazione dell’attività espone il proprietario a rilevanti sanzioni amministrative e fiscali.
Obblighi normativi nella gestione delle case vacanze
Obblighi amministrativi
La gestione di una casa vacanze comporta il rispetto di numerosi adempimenti, tra cui:
- comunicazioni agli enti competenti;
- rispetto della normativa regionale e comunale;
- adempimenti in materia di sicurezza e abitabilità;
- obblighi di comunicazione degli ospiti alle autorità competenti.
La normativa applicabile varia in base alla Regione e al Comune, rendendo essenziale una verifica preventiva.
Responsabilità del proprietario
Responsabilità contrattuale
Il proprietario risponde dell’adempimento delle obbligazioni assunte nei confronti dell’ospite, ai sensi dell’art. 1218 c.c., in relazione a:
- condizioni dell’immobile;
- conformità dell’alloggio;
- servizi promessi.
Responsabilità extracontrattuale
Ai sensi dell’art. 2051 c.c., il proprietario è responsabile dei danni cagionati dall’immobile quale bene in custodia, salvo prova del caso fortuito.
In ambito turistico, l’esposizione al rischio risarcitorio risulta accentuata dalla presenza frequente e variabile degli ospiti.
Rapporti condominiali e regolamenti
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda il regolamento condominiale. In presenza di clausole che limitano l’uso degli immobili, l’attività di casa vacanze può essere:
- consentita;
- limitata;
- vietata.
La verifica preventiva del regolamento e della giurisprudenza applicabile è essenziale per evitare contenziosi con il condominio.
Prevenzione delle contestazioni e del contenzioso
L’assistenza legale consente di:
- predisporre contratti e regolamenti interni adeguati;
- prevenire contestazioni da parte di ospiti e condomini;
- intervenire tempestivamente in caso di richieste risarcitorie;
- tutelare il proprietario in sede stragiudiziale e giudiziale.
Una gestione improvvisata espone il proprietario a rischi patrimoniali elevati, spesso sottovalutati.
Fonti normative di riferimento
- Codice Civile, artt. 1218 e 2051;
- D.L. n. 50/2017, art. 4, conv. in L. 96/2017;
- normativa regionale e comunale in materia di strutture ricettive;
- giurisprudenza di legittimità in tema di locazioni brevi e uso degli immobili.
Lo Studio Legale Menghetti offre assistenza specifica per l’acquisto di unità immobiliari anche da mettere a reddito, come locazioni turistiche brevi ovvero case vacanze, affiancando il cliente nella corretta attività di ricerca, compravendita, impostazione dell’attività e gestione.
L’intervento dello studio è orientato a eliminare gli oneri del proprietario in merito a:
- ricerca dell’immobile adatto alle esigenze del cliente
- assistenza alla compravendita immobiliare dalla proposta al rogito
- adempimenti burocratici
- prevenire sanzioni e contenziosi;
- tutelare il proprietario sotto il profilo civilistico e amministrativo;
- garantire una gestione conforme alla normativa vigente.
- comunicare con le autorità competenti la presenza degli ospiti
- gestione delle prenotazioni
- gestione impresa pulizie
- report periodico delle presenze ospiti al proprietario
- report trasparenti sui rendimenti e spese
Conclusione
Attualmente investire in unità immobiliari per metterle a reddito è sempre stato l’investimento migliore, o quantomeno rappresenta un’opportunità economica rilevante, da gestire nel dovuto modo per evitare rischi e ottimizzarne i profitti.
Affidarsi a uno studio legale esperto nella compravendita immobiliare e nella gestione delle case vacanza consente di operare in sicurezza, aumentare il valore del patrimonio, prevenire conseguenze pregiudizievoli derivanti da una gestione non conforme alla legge e zero pensieri per il proprietario.
